شناخت
مولدسازی اموال و دارایی‌ها خصوصاً دارایی‌های ملکی یکی از معضلات بانک‌ها در سطح کلان است که علی‌رغم تلاش‌های انجام‌شده و پیگیری‌های بانک مرکزی همچنان پس از سال‌ها محقق نشده است. بانک‌های تحت نظارت بانک مرکزی در روند تعیین تکلیف تسهیلات و با توجه به استفاده گسترده وام‌گیرندگان از وثایق ملکی، دارای بخش قابل توجهی از دارایی‌های ملکی هستند که امکان فروش آن‌ها هم به دلیل فرآیند پیچیده واگذاری و هم به دلیل بزرگ بودن و طبعاً خریداران کم چنین املاکی با معضلات جدی مواجه‌اند؛ لذا بانک‌های کشور از دو جهت با این موضوع درگیر هستند، از یک سو تکالیف قانونی برای ارائه تسهیلات تولید و خرید مسکن برای بانک‌ها وجود دارد و از دیگر سو املاک مازاد بانکی که دارایی نقد نشدنی بانکی بوده و راهکارها برای واگذاری آن‌ها سرانجامی نداشته است. این موضوعات باعث شده که حتی اتهام دلالی املاک به بانک‌ها زده شود و تصور بر آن باشد که بانک‌ها خواهان نگهداری املاک هستند. از طرف دیگر نقدینگی سرگردان در دست خریداران خرد عموماً بین بازارهای طلا، ارز، رمز ارزها و... در گردش بوده و خود عامل سفته‌بازی و نوسانات اقتصادی است. در طرح کلانی که توسط کارفرما در دستور کار قرار دارد و سامانه موضوع این قرارداد به عنوان فاز نخست آن توسعه داده می‌شود، زیرساخت‌های فنی برای تبدیل املاک و دیگر اموال به دارایی دیجیتال بر بستر بلاک‌چین و معاملات آن ایجاد شده و اولین نمونه توکن مبتنی بر دارایی ملکی در این سامانه ایجاد و فرایندهای مرتبط با آن عملیاتی می‌شود.
در حوزه بانک از منافع پروژه توکنسازی املاک، به تبدیل دارایی‌های ملکی به دارایی‌های دیجیتال با به‌کارگیری ترکیبی از زیرساخت مبتنی بر فناوری بلاک چین و دانش و زیرساخت مالی در مجموعه بانک می‌توان اشاره کرد که علاوه بر تحقق الزامات بانک مرکزی در خصوص واگذاری املاک، تأمین منابع تکمیل پروژه، حضور در عرصه مالی نوآورانه و شناسایی سود سرمایه گذاری گذشته حاصل می شود. لذا منافع طرح در کلان و برای بانک‌ها و نظام بانکی و عموم شامل موارد زیر است:
۱-۱ امکان خروج از دارایی‌های غیر مولد:
با ارائه توکن دارایی‌های فریز شده در سامانه مدیریت نقدینگی، بانک‌ها در یک روند مشخص و شفاف و تحت نظارت می‌توانند از نقدینگی خریداران خرد برای خروج از دارایی‌ها استفاده کنند و از یک‌سو تعهدات در برابر بانک مرکزی اجرایی شده و از سوی دیگر نقدینگی برای تکمیل پروژه‌ها جذب می‌شود.
۲-۱هدایت نقدینگی از بازارهای غیرمولد به مولد :
بازارهایی مانند ارز و طلا آستانه ورود نسبتاً پایینی دارند و هر شخص با نقدینگی لازم برای خرید حداقل یک اسکناس صد دلاری یا یک گرم طلا می‌تواند به آن‌ها ورود کند. از این‌رو به یکی از مقاصد جذاب برای سرمایه‌های خرد تبدیل شده‌اند. با حذف حد آستانه سرمایه‌گذاری در توکن املاک، سرمایه‌های خرد به جای بازارهای فوق‌الذکر، مقصد جدیدی خواهند داشت و بخشی از آن‌ها جذب این ابزار جدید و مولد خواهد شد.
۳-۱ ابزار کنترلی در حوزه تورم، با خروج نقدینگی از بازارهای موازی :
با امکان سرمایه‌گذاری منابع خرد در ساخت یا بهره‌برداری از املاک و مستغلات، تقاضای سوداگری ارزهای خارجی کاهش یافته و منجر به کاهش دامنه نوسان قیمت دلار و یورو می‌شود. با توجه به اینکه یکی از عوامل اصلی شکل‌گیری انتظارات تورمی، نرخ ارزهای خارجی است، با کاهش قیمت آن‌ها، امکان کاهش تورم فراهم می‌شود. از سوی دیگر سمت عرضه اقتصاد بهبود یافته و با تأمین مالی، ساخت پروژه‌های ساختمانی، کسری مسکن و افزایش قیمت زمین و ساختمان کنترل می‌شود.
۴-۱ جلوگیری از رفتار هیجانی سرمایه‌گذاران:
بسیاری از سرمایه‌گذاران خرد به دلیل عدم توانایی در تحلیل درست، پس از ورود به بازارهای مختلف دچار رفتار هیجانی شده و با جو حاکم بر فضای رسانه‌های رسمی و غیررسمی، سرمایه خود را در معرض خطر قرار می‌دهند. در مدل پیشنهادی توکن املاک به دلیل اعطای اختیار فروش به میزان اصل و عایدی سالانه سرمایه‌گذاری، به نوعی دارایی وی تضمین شده است و نگرانی بابت نوسانات بازار نخواهد داشت و به همین دلیل انتظار می‌رود از رفتارهای هیجانی پرهیز کند.
۵-۱ کاهش سوداگری در بازار مسکن :
تقاضای خرید مسکن را می‌توان به دو دستهی تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایه‌گذاری تفکیک کرد. با توجه به بازدهی بلندمدت مسکن که در طول دهه‌ها ثابت شده است، بخش قابل توجهی از مردم ترجیح می‌دهند سرمایه خود را در این حوزه نگهداری کنند. نظر به دوره‌‌های رونق و رکود مسکن، در صورتی که سرمایه‌گذاری در دوره رکود قصد خروج پول از این بازار را داشته باشد، باید دارایی خود را با قیمتی بسیار نازل به فروش رساند که موجب خسران وی خواهد شد. نظر به اعطای اختیار فروش از یک سو و امکان فروش توکن به سایر خریداران خرد از سوی دیگر، خرید توکن املاک نسبت به سرمایه‌گذاری مستقیم در خرید واحد مسکونی کم ریسک تر به نظر می‌رسد.
۶-۱ منافع عمومی :
ایجاد امکان سرمایه گذاری‌های کوچک، مطمئن و با نقد شوندگی بالا در حوزه املاک دارای منفعت عمومی بالایی است. چرا که در بلند مدت سوق دادن نقدینگی خرد به حوزه مولد و اشتغال‌زای مسکن موجبات خروج نقدینگی‌های تورم زا از بازارهای کاذب را تأمین می‌کند و می‌تواند در کلان به عنوان ابزار کنترل تورم استفاده شود.
۷-۱ کاهش آستانه ورود به سرمایه‌گذاری :
اشخاص برای خرید توکن نیاز به سرمایه زیادی ندارند. هر شخص با حداقل سرمایه حتی یک میلیون تومان و کمتر می‌تواند در املاک مشارکت کند. حال آنکه برای سرمایه‌گذاری مستقیم در مسکن می‌بایست کمیته نقدینگی لازم برای خرید یک آپارتمان در شهر محل سکونت را فراهم کرد. همین امر باعث ورود پول تازه از طریق جذب سرمایه‌های خرد در حوزه املاک شده و اسباب افزایش تولید و تقویت عرضه را فراهم می‌کند.
۸-۱ امکان سرمایه‌گذاری تدریجی :
در شرایط تورمی، یکی از دغدغه‌های مردم حفظ ارزش پول است. مدل پیشنهادی امکان سرمایه‌گذاری تدریجی را به هر میزان برای سرمایه‌گذاران فراهم آورده و به نوعی نقش سپر تورمی را برای این اقشار ایفا می‌کند. افراد در هر ماه می‌توانند بخشی از پس انداز خود را صرف خرید این توکن کرده و آن را سرمایه‌گذاری کنند و در درازمدت با جمع آوری مقدار معینی از این توکن، بخش یا تمام خانه دلخواه خود را خریداری کند.
مأموریت سامانه موضوع قرارداد در اجرای فاز اول طرح، اجرایی سازی کلیه خدمات مدیریت دارایی، ملزومات کسب وکاری، فرآیندهای کاربری و زیرساخت فنی ایجاد توکن مبتنی بر دارایی و تبادلات آن است. ازآنجا که سامانه موضوع قرار داد به عنوان فاز اول طرح کلان مدیریت نقدینگی با هدف ایجاد زیرساخت توکنسازی املاک و ایجاد دارایی دیجیتال برمبنای دارایی‌های فیزیکی است، در بخش ابتدایی این پیوست مفاهیم و طرح کلان مذکور تشریح و در ادامه کارکردها و امکانات سامانه، ویژگی‌ها و مشخصات مدنظر و سناریوهای کاربری سامانه موضوع قرارداد در بخش‌های مختلف و تفکیک کاربر و راهبر آمده است.
مفاهیم
در سال‌های اخیر موضوع توکنسازی به صورت مکرر مطرح می شود اما چالش‌های بسیاری وجود داشته که منجر به پیش نرفتن اغلب پروژه‌های بزرگ در این حوزه شده است. توکنسازی املاک و مستغلات، فرآیند تبدیل ارزش دارایی‌های فیزیکی املاک و مستغلات به توکن‌های دیجیتال مبتنی بر بلاک چین است که امکان انتقال و مالکیت دیجیتالی آن‌ها را فراهم می کند. این توکن‌های دیجیتال، که اغلب به عنوان توکن‌های بهادار شناخته می‌شوند، معمولاً سهام یکی از املاک و مستغلات را نشان می‌دهند. علت این اقبال و استقبال آن است که توکنسازی املاک و مستغلات این پتانسیل را دارد که روش سرمایه‌گذاری و مدیریت دارایی‌های مستغلات را متحول کند و آن‌ها را در دسترس‌تر، روان‌تر و کارآمدتر کند.
برخی از مهم‌ترین مفاهیم در رابطه با رویکردهای مبتنی بر بلاک‌چین و توکن برای مدیریت نقدینگی و اموال به شرح ذیل است:
۱-۲ بلاک‌چین:
فناوری بلاک‌چین نوعی از فناوری دفترکل توزیع‌شده است که در آن هر بلوک اطلاعاتی مانند یک صفحه دفتر کل بوده و اطلاعات به صورت رمزنگاری‌شده و با امضای الکترونیکی ثبت می‌شود. علاوه بر این تمام داده‌های این بلوک‌ها توسط فرآیندی به نام اجماع به صورت ریاضی مورد بررسی قرار گرفته و ثبت می‌شود. در بازه‌های زمانی ثابتی این اطلاعات در تمام شبکه پخش شده و تمام افراد دفتر کل خود را به روزرسانی کرده و صفحه حاوی اطلاعات جدید را دریافت می‌کنند.
مهم‌ترین ویژگی بلاک‌چین این است که برای استفاده از آن نیاز به اعتماد به فرد خاصی وجود ندارد و خود سیستم فرآیند اعتمادسازی را انجام می‌دهد. شفافیت به معنی در دسترس بودن کلیه اطلاعات برای افراد و قابلیت بررسی توسط آن‌هاست. این فناوری تک نقطه شکست ندارد چون اطلاعات تنها در یک جا جمع نشده است و به صورت غیرمتمرکز در محل‌های متعدد نسخه‌هایی از این اطلاعات وجود دارد. به همین دلیل امکان هک و کنترل کردن شبکه برای یک نفر وجود ندارد و در صورت حمله باید بیشتر این پایگاه‌های داده در اختیار قرار بگیرد و در عمل این موضوع بسیار دشوار و تقریباً ناممکن است. عدم امکان تغییر داده‌های قدیمی و امکان استناد به آن‌ها بدون خدشه هم ویژگی مهم دیگر این فناوری است.
۲-۲ توکن :
در اکوسیستم بلاک‌چین ، توکن به هر نوع دارایی گفته می‌شود که قابلیت مبادله و انتقال دیجیتالی بین افراد را دارا باشد. به عبارت دیگر، توکن قابلیت انتقال بین افراد را دارد و در هر لحظه فقط در اختیار یک فرد قرار می‌گیرد که می‌توان آن را نماینده یک ارزش دانست. با انتقال توکن، در واقع ارزش و مالکیت آن نیز انتقال می‌یابد. بنابراین، توکن در دنیای بلاک‌چین یک موجود دیجیتالی است که نماینده یک ارزش خاص بوده و می‌توان آن را به دیگران ارسال یا دریافت کرد.
توکن‌ها به سه دسته اصلی تقسیم می‌شوند: توکن پرداخت، توکن بهادار و توکن کاربردی. توکن بهادار در واقع توکنی است که نماینده‌ی دارایی در دنیای فیزیکی است. مثال‌هایی از این نوع توکن را می‌توان توکن‌های با پشتوانه طلا دانست.
۳-۲ توکن املاک :
توکن املاک نوعی توکن بهادار با پشتوانه املاک و مستغلات است. این نوع توکن را می‌توان گواهی امن دیجیتالی حاکی از دارایی املاک دانست که نماینده یک واحد کوچک از دارایی به‌صورت همگن است. توکنسازی مسکن، فرآیند تبدیل ارزش دارایی‌های فیزیکی مسکن به توکن‌های دیجیتال مبتنی بر بلاک‌چین است. با توکن، امکان انتقال و مالکیت دیجیتالی، فراهم می‌شود. این توکن‌های دیجیتال اغلب به‌عنوان توکن‌های بهادار شناخته می‌شوند. توکن‌های املاک بسته به نوع ملک و اهداف مالک اولیه از عرضه آن، به چند مدل کلی تقسیم می‌گردند:
- مدل انتفاع: این مدل با هدف توکنسازی املاک یا زمین‌هایی که امکان ساخت یا بهره‌برداری از آن‌ها در آینده نزدیک وجود ندارد و صرفاً می‌توانند ابزار سرمایه‌گذاری باشند، طراحی شده است. در این مدل دارندگان توکن از محل افزایش قیمت توکن همسو با افزایش ارزش ملک که باید به‌صورت دوره‌ای ارزش‌گذاری شود و اطلاعات آن افشا گردد، منتفع خواهند شد.
- مدل ساخت: این مدل با هدف تأمین مالی ساخت زمین‌هایی که دارای پروانه ساخت مسکونی، تجاری، صنعتی و ... هستند، طراحی شده است. در این مدل دارندگان توکن علاوه بر افزایش قیمت توکن ناشی از افزایش ارزش ملک پشتوانه، از محل ارزش افزوده ناشی از ساخت و همچنین حق تقدم واگذاری واحدهای آماده تحویل نیز منتفع خواهند شد.
- مدل بهره‌برداری: این مدل با هدف توکنسازی املاک یا زمین‌هایی که امکان بهره‌برداری از آن‌ها وجود دارد، طراحی شده است. کاربری این نوع املاک می‌تواند از هر نوعی شامل مسکونی، تجاری، اداری، رفاهی، هتل و ... باشد. در این مدل دارندگان توکن علاوه بر افزایش قیمت توکن ناشی از افزایش ارزش ملک پشتوانه، از محل عواید ناشی از بهره‌برداری ملک نیز منتفع خواهند شد.
۴-۲ سپیدنامه:
یک سند رسمی و جامع است که به‌طور معمول توسط یک سازمان، نهاد یا شرکت تهیه می‌شود. سپیدنامه‌ها به دلیل محتوای دقیق و کاربردی خود، ابزاری بسیار مفید برای انتقال اطلاعات و جلب توجه مخاطبان هستند. آن‌ها به سازمان‌ها کمک می‌کنند تا با ارائه اطلاعات شفاف و راه‌حل‌های عملی، اعتماد مخاطبان خود را جلب کنند و مبنای توافقات بین صادرکننده توکن و خریداران هستند. لازم است در سپیدنامه چرخه حیات توکن شامل صدور، مدیریت، تبادلات و پایاننحوه ابطال -سوختن توکن در انتها بیان شود تا کاربران با آگاهی کامل نسبت به خرید و تبادلات آن اقدام نمایند.
۵-۲ قرارداد هوشمند :
قرارداد هوشمند یک قرارداد خود اجرا است که شرایط توافق بین خریدار و فروشنده مستقیماً در خطوط کد نوشته می‌شود. از قراردادهای هوشمند می‌توان برای خودکارسازی فرایند صدور و معاملات توکن استفاده کرد و اطمینان حاصل کرد که تراکنش‌ها شفاف و ایمن هستند.
۶-۲ میزبان :
نقش میزبان ایجاد و مدیریت توکن‌ها می‌باشد. میزبان زیرساخت و بستری را فراهم می‌کنند که توکن‌ها بر روی آن ایجاد و مدیریت شوند. میزبان‌‌ها از قراردادهای هوشمند استفاده می‌کنند تا توکن‌ها را تعریف و تراکنش‌های آن‌ها را خودکار کنند و با استفاده از فناوری بلاک چین، امنیت و شفافیت تراکنش‌ها را تضمین می‌کنند.
۷-۲ ناشر :
شخص حقیقی یا حقوقی تحت نظارت میزبان است که می‌تواند توکن را صادر نماید. میزبان، مشخصات ناشر و جزئیات مشخصات توکن صادره را به اطلاع عموم می‌رساند. در اینجا ناشران بانک /شرکت صاحب دارایی و املاک هستند که به منظور توکنسازی ملک بر بستر سامانه، مسئولیت ناشر را عهده‌دار می‌شوند.
توضیح مفهوم توکنسازی دارایی
توکنسازی دارایی فرآیندی است که در آن مالکیت یا حقوق مربوط به یک دارایی پایه – چه فیزیکی مانند املاک یا فلزات گران‌بها و چه غیرملموس مانند حقوق مالکیت فکری – به توکن‌های دیجیتالی روی بلاک‌چین تبدیل می‌شود. این توکن‌ها می‌توانند در میان شرکت‌کنندگان یک بازار خریدوفروش یا انتقال یابند و معمولاً اصطکاک کمتری نسبت به روش‌های سنتی مبادله دارایی دارند.
چگونگی عملکرد توکنسازی دارایی
۱. شناسایی دارایی:
- دارایی می‌تواند هر چیز ارزشمندی باشد، از جمله املاک، آثار هنری، کالاها، سهام، اوراق قرضه یا حتی حقوق مالکیت معنوی دیجیتال.
۲.چارچوب حقوقی و قانونی :
- پیش از توکنسازی، صادرکننده باید از رعایت قوانین و مقررات مربوطه – مانند قوانین اوراق بهادار، قوانین مالکیت و الزامات خاص حوزه قضایی – اطمینان حاصل کند.
- این فرآیند معمولاً شامل تدوین قراردادهای هوشمند و اسناد حقوقی است که حقوق دارندگان توکن مانند سهم مالکیت، سود سهام یا حق رأی را تعریف می‌کند.
۳. ایجاد و صدور توکن‌ها :
- قراردادهای هوشمند روی شبکه بلاک‌چین مانند اتریوم اجرا می‌شوند تا توکن‌های دیجیتال منحصربه‌فردی ایجاد شود که نماینده مالکیت جزئی یا حقوق مشخصی هستند.
- هر توکن دارای قوانین داخلی است رمزگذاری‌شده در قرارداد هوشمند که محدودیت‌های انتقال، توزیع بازده و سایر ویژگی‌ها را مدیریت می‌کند.
۴.توزیع و معامله:
- سرمایه‌گذاران توکن‌ها را در فروش اولیه یا بازار ثانویه خریداری می‌کنند.
- معاملات می‌توانند به صورت همتا به همتا یا از طریق صرافی‌های تخصصی توکن انجام شوند
۵.مالکیت و حقوق :
- نگهداری توکن معمولاً حقوق خاصی مانند اشتراک سود، دریافت درآمد از فروش دارایی یا حق رأی را برای دارنده فراهم می‌کند، بسته به نوع دارایی و چارچوب حقوقی تعریف‌شده در قرارداد هوشمند.
